부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용 사례들
목차
- 서론
- 부동산 리모델링 비용, 왜 취득가액에 포함하려는가?
- 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용 사례 ① – 증빙 서류 부족
- 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용 사례 ② – 자가 시공, 가족 시공
- 리모델링 비용이 취득가액에 포함되려면?
- 리모델링 비용 절세 전략 – 세무서가 인정하는 서류 리스트
- 마무리 요약 – 취득가액 산정의 핵심 포인트
주택 구입 후 집을 고치면서 세금계산서를 받을까? 말까? 고민하는 경우가 많다. 세금계산서를 받으면 공사비의 10%를 더 요구하기 때문이다. 그럼에도 많은 사람이 부동산을 매도할 때 양도세를 줄이기 위해 리모델링 비용을 취득가액에 포함시키려고 한다. 하지만 국세청은 이 비용을 엄격하게 심사하고, 조건이 맞지 않으면 대부분 인정하지 않는다. 실제로 리모델링에 수천만 원을 사용했더라도 서류가 부실하거나 자가 시공한 경우, 그 비용은 무시된다. 이 글에서는 부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용의 대표적인 사례들과, 이를 방지하기 위한 증빙 요건, 실무 전략까지 구체적으로 설명한다.
부동산 리모델링 비용, 왜 취득가액에 포함하려는가?
부동산을 팔게 되면, 대부분의 매도자는 양도소득세 계산에 큰 부담을 느끼게 된다. 양도세는 "양도가액 - 취득가액 - 필요경비"를 기준으로 세율이 적용되기 때문에, 취득가액이 높아질수록 세금이 낮아지는 구조다. 이 때문에 많은 사람들이 리모델링 비용을 취득가액에 포함시켜 세금을 줄이려 한다. 혹은 내가 살던 노후된 집을 고친 수선 비용을 취득가액에 포함시키고자 할 때가 있다.
하지만 문제는 국세청이 이 리모델링 비용을 모두 취득가액으로 인정해주지 않는다는 점이다. 특히 부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용 사례는 꾸준히 증가하고 있으며, 대부분은 증빙 부족이나 시공 방식의 문제가 원인이다.
인정 못 받는 리모델링 비용 사례 ① – 증빙 서류 부족
가장 흔한 사례는 리모델링 비용의 지출은 있었지만, 법적으로 유효한 증빙 서류를 갖추지 못한 경우다. 예를 들어, 서울에 거주하는 A 씨는 아파트를 구매한 후 약 2,500만 원 상당의 리모델링을 시행했다. 공사 범위는 도배, 장판, 싱크대 교체, 욕실 리모델링 등 전반적이었다. 하지만 A 씨는 지인의 소개로 업체를 이용했고, 계약서도 없었으며, 세금계산서도 발급받지 않았다.
A 씨는 이 비용을 양도세 신고 시 취득가액으로 포함시켰지만, 국세청은 해당 금액 전액을 부인했다. 이유는 단 하나였다. 공사에 대한 정식 증빙 자료가 존재하지 않았기 때문이다.
국세청은 "리모델링 비용이 실제로 존재했는지"보다 "세법상 인정 가능한 방식으로 집행되었는지"를 중요하게 판단한다. 따라서 단순한 영수증, 현금 결제 명세서, 문자 내역 등은 취득가액에 포함되지 않는다. 이는 매우 많은 납세자들이 착각하는 부분이다. 특히 간이영수증 같은 예전의 영수증들은 인정받지 못한다. 세금계산서로 리모델링 업체에 정확히 요구해야 한다. 간혹 업체들은 공사비의 10%를 요구하며 세금영수증을 발행하기도 한다.
인정 못 받는 리모델링 비용 사례 ② – 자가 시공 및 가족 시공
두 번째 사례는 시공 방식 자체에 문제가 있는 경우다. 자가 시공 및 가족 시공의 경우를 말한다. 예를 들어, 부산에 거주하는 B 씨는 목공 기술을 보유하고 있어서 아파트 구입 후 리모델링 공사를 직접 시행했다. 전기 공사와 몰딩 시공, 주방 상판 교체 등을 포함해 약 600만 원의 자재비가 들었다.
하지만 인건비는 본인이 직접 작업한 관계로 전혀 발생하지 않았고, 일부 작업은 장인어른과 아버지가 도왔다. 이처럼 자가 시공 및 가족 동원 공사는 금전 거래가 없기 때문에, 세법상 리모델링 비용으로 인정되지 않는다.
국세청은 "현금이 실제 외부에 지출되어야" 취득가액으로 포함할 수 있다고 본다. 자재비만 있고 인건비가 없거나, 인건비에 대한 세금계산서가 없는 경우는 대부분 인정되지 않는다. 특히 가족 간의 무상 작업은 "증여로 간주될 소지"도 있다.
결국, 부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용의 함정은 ‘비용 집행은 했지만 제3자와의 거래 증빙이 없다’는 점이다. 비용이 적다면 무시될 수 있겠으나 리모델링 비용이 크다면 작업 전 취득가액 포함을 고려해 시공업체에 문의해 보는 것도 방법이 될 수 있다.
리모델링 비용이 취득가액에 포함되려면?
부동산 매도 시 양도세 절세를 위해 리모델링 비용을 취득가액으로 인정받으려면 반드시 다음 요건들을 충족해야 한다.
- 공사 계약서: 시공업체와 정식으로 작성한 계약서가 있어야 한다. 계약일자, 공사 내용, 금액이 명확히 기재되어야 한다.
- 세금계산서: 세금계산서 또는 카드전표가 필요하다. 단순 영수증은 인정되지 않는다.
- 공사 내역서: 공사 항목별 자재비와 인건비가 명확하게 분리된 견적서가 필수다.
- 공사 전·후 사진: 실제 공사가 진행되었음을 입증하기 위해 반드시 공사 전과 후 사진을 촬영해 보관해야 한다.
- 계좌이체 명세서: 대금이 시공업체로 이체되었음을 증명할 수 있어야 한다. 현금 거래는 불인정된다.
이 요건들을 모두 충족하지 않으면, 부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용으로 분류되어 절세 효과를 기대할 수 없다.
복잡하더라도 매도 시 리모델릴 비용의 취득가액 포함이 절실하게 되니 되도록 증빙 자료를 받아 절세 혜택을 받는 것이 좋다.
세무서가 인정하는 리모델링 비용 증빙 리스트
| 계약서 | 업체와 체결된 정식 공사 계약서 (날인 포함) |
| 세금계산서 | 부가세 포함된 공식 세금계산서 or 신용카드 전표 |
| 공사내역서 | 자재, 인건비 분리 명시 |
| 시공사진 | 공사 전·후 촬영 자료 |
| 이체 내역 | 계좌 이체 영수증, 송금 명세서 |
이 다섯 가지 서류가 완비되어야만 국세청은 리모델링 비용을 부동산 매도 시 취득가액으로 합법적으로 인정한다. 계약서를 쓰기 전 업체에게 필요한 서류를 정확하게 말하는 것이 오류를 줄일 방법이다.
취득가액 산정의 핵심
부동산을 매도하면서 세금을 줄이기 위한 전략으로 리모델링 비용을 활용하는 것은 일반적이다. 하지만 서류가 불완전하거나 시공 방식이 세법상 요건에 맞지 않으면, 그 비용은 전혀 인정되지 않는다.
- 리모델링 비용은 단순히 돈을 썼다고 해서 자동으로 인정되지 않는다.
- 반드시 공사 계약서, 세금계산서, 사진, 이체 내역 등을 갖춰야 한다.
- 자가 시공, 가족 시공, 현금 거래 등은 모두 인정되지 않는 대표적인 유형이다.
- 애매한 증빙 상태로 신고하면 오히려 가산세까지 부과될 수 있다.
결국, 부동산 매도 시 취득가액 인정 못 받는 리모델링 비용을 줄이기 위해서는 공사 전에 미리 세금 목적의 증빙을 준비하는 것이 가장 중요하다. 세금계산서로 공사비의 10% 를 더 지출해야 하지만, 나중에 양도소득세를 낼 때에는 세율 구간을 바꾸는 취득가액에 공사비를 포함시킬 수 있으니 증빙 서류를 받는 것이 좋다.