오피스텔을 주거용으로 사용할 때 달라지는 세금 계산법
목차
- 서론: 오피스텔, 주거용 사용 시 세금이 달라진다
- 오피스텔의 용도 구분과 과세 기준
- 주거용 오피스텔의 취득세, 어떻게 달라지는가?
- 양도소득세, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다
- 종합부동산세 및 재산세 계산 시 주거용 판단 기준
- 주거용 전환 신고 시 주의할 점과 세무 리스크
- 임대 시 과세 방식: 주거용 임대 vs 업무용 임대
- 실거주 판단 기준: 국세청은 무엇을 근거로 삼는가?
- 실제 사례: 오피스텔로 인해 3천만 원 추가 과세당한 경우
- 전략적 접근: 주거용 전환이 유리한 상황도 있다
- 결론: 오피스텔 세금의 핵심은 ‘실사용 목적’이다
한국에서 오피스텔은 주택도 되고, 비주택도 되는 특이한 부동산 자산이다. 수요가 많고 투자 금액이 크기 않아 매매가 많다. 그러나 같은 평수, 같은 위치에 있는 오피스텔이라고 해도 누가, 어떻게 사용하는지에 따라 부과되는 세금이 달라진다. 특히 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우엔 취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세까지 영향을 받게 되며, 부동산 세제상 ‘주택’으로 간주될 수도 있다. 이런 세금상의 기준은 단순히 건축물대장이 아니라 실사용 목적과 신고 여부에 따라 달라진다는 점이 핵심이다.
많은 사람들이 오피스텔을 업무용으로 신고 후 실제로는 주거용으로 사용하는데, 정확한 세금 기준을 모른 채 세무 불이익을 받는 경우도 적지 않다. 이 글에서는 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 세금 계산법이 어떻게 달라지는지를 사례 중심으로 알아보고, 실제 세무 전략에 적용할 수 있는 정보를 제공하고자 한다.
오피스텔의 기본 용도 구분과 세금 기준
대한민국에서 오피스텔은 일반적으로 ‘업무용’으로 분류된다. 건축물대장 상의 용도가 ‘업무시설’이면 세법상 주택이 아니므로, 1세대 1 주택 비과세 혜택이나 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 그러나 실사용이 주거용일 경우, 국세청과 지자체는 이를 ‘주택으로 간주’하여 각종 세금을 재계산할 수 있다. 이 기준은 단지 서류상 구분이 아니라 실제 거주 여부, 전입신고 유무, 전기·수도 사용량, 심지어는 통화시간 등을 통해 판단된다.
오피스텔 주거용 사용 시 취득세 변화
오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 취득세가 달라진다. 원래 비주거용 오피스텔 취득세는 4.6% 수준으로 고정되어 있다. 하지만 주거용으로 사용된다면 ‘주택 취득세율’이 적용되며, 주택 수에 따라 세율이 1~12%까지 차등 적용된다. 특히 다주택자의 경우 중과세율이 적용되기 때문에 실거주 목적이더라도 ‘주택 수 포함’ 여부에 따라 세부담이 크게 증가할 수 있다. 국세청은 이를 전입신고, 전기 사용량 등 객관적 자료로 판단하기 때문에 명확한 구분이 필요하다. 또한 주거용으로 취득할 시에는 취득 순서를 잘 정해서 절세를 할 수 있다.
주거용 오피스텔과 양도소득세 과세 방식
오피스텔을 주거용으로 보유하다가 매도할 경우, 해당 부동산이 주택으로 간주되면 양도소득세 계산이 달라진다. A 씨는 예전에 구입했던 조그만 주거용 오피스텔을 잊고 살던 아파트를 매도하려다 1세대 2주택으로 양도세를 내야 했다. 이와 같이 주택 수에 포함되면 다주택자로 간주되어 중과세가 발생한다. 예를 들어 1세대 2 주택자가 오피스텔을 주거용으로 보유했다면, 양도 시 20~30%의 중과세율이 적용될 수 있다. 반대로 업무용으로 사용했다면 중과 대상에서 제외된다. 주거용 오피스텔의 양도세 핵심은 주택 수 포함 여부이며, 이를 결정짓는 요소는 ‘전입 여부’와 실거주 확인 자료다.
종합부동산세 및 재산세 계산 기준
오피스텔이 주거용으로 간주될 경우, 종합부동산세(종부세)와 재산세도 주택 기준으로 부과된다. 특히 종부세는 6억 원 이상 주택 보유 시 과세되므로, 시가가 높은 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 뜻밖의 세금 폭탄이 발생할 수 있다. 게다가 다주택자라면 중과세율까지 적용되어 부담이 크다. 반면 비주거용으로 사용하면 업무용 부동산으로 분류되어 종부세 대상에서 제외된다. 이 역시 실사용 기준에 따라 판단되므로 실제 생활의 형태가 중요하다. 업무용 부동산으로 실제 사용하는 지도 살필 수 있는 것이다.
주거용 전환 신고 시 유의사항과 불이익
오피스텔을 주거용으로 전환하려면 지자체에 신고해야 하며, 전입신고를 하거나 주민등록지를 이전하는 순간부터 세법상 주택으로 인식될 수 있다. 문제는 이런 변경 사실이 국세청 및 지자체에 자동으로 통보된다는 점이다. 따라서 주거용 전환 시에는 반드시 세무전문가와 상담하여 향후 세금에 어떤 변화가 있는지 시뮬레이션해야 한다. 미신고 또는 고의 은폐 시에는 가산세 또는 추징세 부과의 위험도 존재한다. 다주택자의 경우는 작은 오피스텔이라고 쉽게 생각할 수 없는 것이 취득세부터 종부세, 양도세까지 모두 영향받을 수 있다.
오피스텔 임대 시, 주거용 임대와 업무용 임대의 세금 차이
오피스텔을 제3자에게 임대할 경우에도, 임대 용도에 따라 부과되는 세금은 달라진다.
오피스텔을 주거용으로 임대하면 주택임대소득으로 분류되고, 연간 2천만 원 이상일 경우 종합소득세 신고 대상이 된다. 또한 임차인의 전입신고와 주민등록 등재를 통해 국세청은 ‘주거용 임대’ 임을 자동 인식하게 된다.
반면, 업무용으로 임대할 경우 부가가치세 부과 대상이 되며, 매월 부가세 신고를 해야 할 수도 있다. 이때 간이과세자와 일반과세자 구분, 사업자 등록 여부에 따라 세금 계산 방법이 달라진다.
특히 주거용 오피스텔을 임대할 경우, 정부는 주택임대소득 과세 범위 확대 정책에 따라 이전보다 더 면밀히 추적하고 있다. 예를 들어 2021년 이후에는 월세 10만 원만 받아도 소득 신고 대상이 될 수 있으므로, 단순히 '소액이니까 괜찮겠지'라는 생각은 위험할 수 있다. 더구나 이제는 소액이라도 주택임대소득은 반드시 신고 대상이다.
실거주 판단 기준은 어떻게 작동하는가?
세법에서 말하는 '주거용 사용'은 단순히 거주한다고 주장하는 것이 아니라, 국세청이 인정할 수 있는 객관적인 실사용 근거가 필요하다. 다음은 주거용 오피스텔로 판단되는 주요 기준들이다.
- 전입신고 여부: 주민등록상 주소지를 해당 오피스텔로 옮겼는가?
- 전기·수도·가스 사용량: 실제 사람이 거주한 흔적이 있는가?
- 가전·가구 설치 여부: 부동산 세무조사 시 실거주 목적을 판단하는 보조자료
- 임대차계약서 내용: 주거용 계약인지 업무용인지 명시 여부
- 건축물대장과 사용승인서: 법적으로 업무용이지만, 실거주 흔적이 있다면 과세 기준은 달라질 수 있다
이처럼 단순히 건축물대장이 '업무용'이라고 해서 업무용으로 간주되지 않으며, 실질 과세 원칙(실제 사용 목적 기준)에 따라 국세청은 과세 여부를 결정하게 된다. 주거용으로 쓰고도 업무용으로 신고했다면, 세무조사 시 과세 이슈가 발생할 가능성이 크다.
국세청에서 핸드폰 통화 시간 추적으로 주거용인지 아닌지 조사했던 사례도 있으니 단순히 '업무용'이라고 신고했다고 끝나는 것이 아니라 실제 사용을 봐야 한다.
사례 분석: A씨의 오피스텔, 3천만 원 추가 과세당한 이유
서울 마포구에 사는 A 씨는 2021년에 오피스텔을 구입하여 실거주하면서 전입신고를 하지 않고, 업무용으로만 신고해 왔다.
그러나 국세청은 전기·수도 사용량, 인터넷 설치, 가전제품 설치 사진 등을 통해 실거주 사실을 확인했고, A 씨는 해당 오피스텔을 주택으로 간주받아 다주택 중과세를 적용받았다.
그 결과, 당초 계산보다 양도소득세 2천5백만 원, 지방세 5백만 원이 추가로 발생하였다. 실제 사용을 잘 살펴야 하는 이유다.
오피스텔 주거용 전환, 유리한 경우도 존재한다
반면, 모든 주거용 전환이 불리한 것만은 아니다. 만약 오피스텔을 실거주하면서 일정 기간 이상 보유했다면,
1세대 1 주택 비과세 조건을 만족할 수도 있다.
예를 들어, 아래와 같은 조건을 만족하면 양도소득세 면제가 가능하다.
- 실거주 기간 2년 이상
- 해당 오피스텔 외 주택 없음
- 전입신고 및 실제 거주 입증 가능
특히 최근에는 오피스텔 공급이 아파트보다 더 많아지고 있으며, 실거주 수요도 많아지고 있기 때문에 거주 목적의 오피스텔 보유자가 절세 전략을 세울 수 있는 기회도 존재한다. 다주택자일지라도 취득순서나 매도 순서를 과세를 잘 따진다면 절세할 수도 있으니 전문가의 조언을 받는 것도 좋다.
오피스텔을 단순 투자 대상이 아닌 ‘세무 전략 자산’으로 보자
오피스텔은 다른 어떤 부동산보다 세무 구분이 복잡하지만, 그만큼 전략적 활용이 가능하다.
실사용 목적에 따라 ‘주택’이 될 수도, ‘업무시설’로 남을 수도 있는 유일한 자산이며,
그에 따라 세금 차이는 수천만 원까지 벌어질 수 있다.
따라서 오피스텔을 매수하거나 보유하고 있는 사람은 단순히 “취득했으니 끝”이 아니라,
실거주 여부, 임대 여부, 신고 상태, 추후 매도 계획까지 모두 고려한 세금 시뮬레이션을 반드시 선행해야 한다.
정확한 정보 없이 주먹구구식으로 처리하면, 국세청 심사에서 불이익을 받을 수 있다.
하지만 지금처럼 정보를 이해하고 전략적으로 활용한다면, 오피스텔은 아파트보다 더 유연한 투자 수단이 될 수 있다.
세금을 잘 알고 나의 사용이유를 잘 안다면 좋은 투자처가 될 것이다.