2025년 토지 보유세 제도, 이렇게 바뀌었다

2025년 현재, 정부는 부동산 보유세 체계를 재편하면서 주택만 아니라 토지에 대한 과세 기준도 강화하고 있다.
토지 보유자는 그동안 세금 체계가 복잡하고 불명확하다는 이유로 세무 관리를 소홀히 하는 경우가 많았지만,
2025년부터는 농지·임야 등 비주거용 토지에 대한 세무 조사와 과세 기준이 보다 정밀하고 강도 높게 바뀌었다.
특히 농지로 등록되었지만 실제로는 경작되지 않는 유휴 토지나 보유 목적이 불분명한 임야는
지방세 및 종합부동산세 과세 대상이 강화되면서, 단순 보유만으로도 세금 부담이 커질 수 있다.
이번 글에서는 2025년을 기준으로 농지·임야 등 토지 보유세의 주요 변경 사항,
세금 계산법, 그리고 주의해야 할 실무 팁까지 상세하게 안내한다.

2025년 토지 보유세 변화

토지 보유세란 무엇인가?

 

토지 보유세는 말 그대로 토지를 소유하고 있다는 이유로 부과되는 세금이다.
크게 보면 지방세인 **재산세(보유세)**와 국세인 종합부동산세(보유세) 두 가지로 나눌 수 있다.
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 토지를 소유하고 있는 사람에게 부과되며,
해당 토지의 공시지가를 기준으로 산정된다.
반면 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고액 토지 소유자에게만 부과되며,
여기에는 개인뿐만 아니라 법인도 포함된다.

 

2025년 토지 재산세율, 어떻게 바뀌었나?

 

2025년에는 토지에 대한 재산세 세율이 일부 조정되었다.
특히 비사업용 토지에 대한 중과세율이 적용되면서, 단순 투자 목적으로 토지를 보유하고 있는 개인은
기존보다 1.5배 이상의 세금 부담을 안게 될 수 있다.
예를 들어, 농지로 등록된 땅이라 하더라도 실제로 경작하지 않거나 임대하지 않은 경우에는
비사업용 토지로 분류되어 재산세율이 0.2~0.5%에서 최대 1.2%까지 올라갈 수 있다.
또한 지방자치단체는 유휴 토지에 대한 정기조사를 강화하고 있어,
현장 점검 결과에 따라 세율이 달라질 수 있다.

 

종합부동산세 기준금액 및 공제 한도 변화

 

2025년 종합부동산세 과세 기준도 조정되었다.
토지만 보유한 경우에도 공시지가 합산액이 5억 원을 초과하면 종부세 대상이 된다.
기존에는 8억 원이 기준이었지만, 투기 억제를 이유로 기준이 하향 조정되었다.
특히 수도권 지역 내 개발 가능성이 높은 임야나 농지는 과세당국이 별도로 시세를 추정해
공시지가보다 높은 과세 기준을 적용하는 경우도 발생하고 있다.
이러한 경우 단순히 공시지가만 보고 세금 계산을 예측했다가 예상보다 많은 금액이 부과될 수 있으므로 주의가 필요하다.

 

농지 보유 시 유의할 점: 실제 경작 여부가 핵심

 

2025년 세법 개정에서 가장 중요한 부분 중 하나는
농지로 등록된 토지의 실제 이용 여부를 중점적으로 본다는 것이다.
농지라도 직접 농사를 짓지 않고 방치하거나, 불법적으로 창고·주차장 등으로 사용하는 경우
비사업용으로 간주하여 중과세 대상이 된다.
특히 귀농이나 농업 경영계획서를 제출하고 농지 취득한 사람이라면
지속적인 경작 기록이나 영농일지가 필요하다.
이를 제출하지 못하면 지방세 감면이나 비과세 대상에서 배제될 수 있다.

 

임야는 개발 가능성에 따라 세금이 달라진다

 

임야의 경우에도 2025년부터는 개발 가능성과 입지 조건에 따라
보유 목적과 실제 이용 여부에 따라 세금이 크게 달라진다.
예를 들어, 수도권 근처에 위치한 임야는 향후 택지지구로 편입될 가능성이 높은 경우,
지자체는 이를 단순 산림으로 보지 않고, 투기성 토지로 간주해 중과세율을 적용한다.
반면 실제 조림 목적이나 산림경영계획서가 있는 경우에는 세제 혜택을 받을 수 있다.
결국 임야의 세금 부담은 서류 제출 여부와 사용 목적에 따라 달라지므로,
투자자가 아니라 실수요자라는 점을 입증하는 것이 중요하다.

 

2025년 토지 보유세 계산법 예시

 

2025년 기준으로 재산세는 다음과 같이 계산된다.

• 과세표준 = 공시지가 × 공정시장가액비율(2025년 70%)
• 세율 = 토지 유형에 따라 0.2% ~ 최대 1.2%
• 세액 = 과세표준 × 세율
  예를 들어, 공시지가 4억 원인 농지를 소유한 경우,
  실제 농사를 짓고 있다면 세율은 0.2%가 적용되고,
  경작 하지 않는다면 비사업용으로 간주하여 0.7% 이상 세율이 붙을 수 있다.

즉,

• 직접 경작 시 세금 = 4억 × 0.7(공정가액비율) × 0.002 = 56만 원
• 미경작 시 세금 = 4억 × 0.7 × 0.007 = 196만 원

세금 차이는 무려 140만 원 이상이 되며,
이는 실사용 여부 하나로 결정된다.

 

토지 보유 법인과 개인, 세금 차이점은?

 

2025년 세법에서는 법인 명의로 토지를 보유하는 경우,
비사업용 토지에 대한 중과세율이 훨씬 높아졌다.
특히 **부동산 법인(부동산임대업·매매업·전문 투자업)**은
개인보다 높은 기본 세율이 적용되며,
종부세 공제도 아예 적용되지 않는다.
법인이 소유한 농지나 임야라도 실제 영업 활동과 무관할 경우,
단순히 세금 회피 수단으로 간주하여 추가 가산세가 부과될 수 있다.
따라서 토지 투자 시 개인 명의와 법인 명의를 신중히 구분해야 한다.

 

토지 보유세 절세 전략 3가지

1. 실제 사용 목적 명확화: 농지면 경작, 임야면 조림 활동 등 실제 사용 증빙이 있어야 한다.
2. 지자체 서류 제출: 농업경영계획서, 산림경영계획서 등은 반드시 사전에 제출해야 한다.
3. 지목 변경 고려: 불필요한 지목을 유지하면 과세 기준이 불리해지므로, 실제 사용 용도에 맞게 지목 변경을 검토하라.

 

토지도 '가만히 있으면' 세금 폭탄 맞는다

 

2025년 이후 토지를 보유하고 있다는 이유만으로도
무거운 세금 부담을 지게 되는 시대가 되었다.
특히 농지·임야 같은 비주거용 토지는
실사용 여부와 서류 관리 상태에 따라 수십만 원에서 수백만 원까지 세금 차이가 벌어질 수 있다.
따라서 단순히 보유만 하겠다는 전략은 이제 통하지 않는다.
실제 사용 + 세무 증빙 + 사전 서류 제출이 삼박자가 맞아야
토지 보유세를 절감할 수 있다.