비사업용 토지 양도세 중과 폐지? 2025년 개정안으로 보는 투자 시점

목차

1. 비사업용 토지란 무엇인가? (개념)
2. 비사업용 토지 양도세 중과 제도의 배경
3. 2025년 세제 개편안에서 달라지는 핵심 내용
4. 양도세 중과 폐지에 따른 실질적 절세 효과
5. 토지 투자 전략, 지금이 적기인가?
6. 장기보유특별공제와 비사업용 토지의 관계
7. 양도차익 실현 시 주의해야 할 세무 포인트
8. 결론: 정책 변화에 선제적으로 대응하는 투자자의 자세

 

부동산 투자에서 ‘타이밍’은 곧 ‘수익’이다. 특히 세금 정책의 변화는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 어떤 자산을 언제 팔아야 하는지에 대한 기준을 제시해 준다. 부자들이 세금 지식이 해박한 것도 이런 이유이다. 그러나 그중에서 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 제도는 오랫동안 토지 보유자들에게 부담으로 작용해왔다.

정부는 그동안 비사업용 토지를 투기 수단으로 간주하여 일반 토지보다 훨씬 높은 세율을 적용해 왔다. 하지만 2025년 세제 개편안에 따라 이 제도가 폐지될 가능성이 구체화되면서, 토지 투자자들은 새로운 기회를 포착할 수 있는 시점에 와 있다.

이 글에서는 ‘비사업용 토지’라는 개념의 정확한 정의부터 시작해, 양도세 중과 제도의 탄생 배경과 2025년 개정안의 핵심 내용을 정리해 보았다. 토지 보유와 매도 시기, 장기보유특별공제와의 연계, 그리고 절세 가능성까지 모두 종합해 안내하므로, 현재 토지를 보유 중이거나 향후 토지 투자에 관심 있는 독자라면 향후 전략을 위해 반드시 주목해야 할 정보가 담겨 있다.

비사업용 토지 투자와 2025년 세제 개편안

 

비사업용 토지의 개념과 과세 기준

‘비사업용 토지’란 소유자가 해당 토지를 실질적으로 이용하지 않거나, 상업·주거 등의 목적으로 개발하지 않은 상태의 토지를 말한다.
예를 들어 도심 외곽에 농지로 보유 중이지만 실제 경작하지 않거나, 개발계획 없이 장기 보유만 하는 경우 해당 토지는 비사업용 토지로 분류되어 높은 양도세율이 적용된다.

2025년 현재 기준에서 비사업용 토지는 양도차익에 대해 기본세율 외에 10~20%의 추가세율(중과세)이 부과된다.
많은 토지 보유자들은 매도를 미루거나, 양도 시점을 세심히 조율해 온 이유가 여기에 있다.

 

양도세 중과 제도의 도입 배경

 

정부가 비사업용 토지에 대해 중과세율을 적용한 배경은 다음과 같다.
이전부터 투기 목적의 토지 보유를 억제하고, 도심 내 유휴 토지의 개발을 유도하려는 정책적 의도가 있었다.
그러나 해당 제도는 실제 자영업자나 농지를 상속받은 일반인들까지 중과 대상에 포함시켜, 불합리하다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다.

또한 부동산 시장이 과열되던 시기에는 일정 부분 효과가 있었지만, 최근처럼 시장 안정과 경기 부양이 필요한 시점에서는 오히려 비효율적인 조세 정책으로 작용하고 있다는 비판도 커지고 있다. 개편안이 나오게 된 것도 이러한 이유이다.

 

2025년 세제 개편안의 핵심 – 양도세 중과 폐지

 

2025년부터 적용될 것으로 보이는 세제 개편안에는 비사업용 토지 양도세 중과 조항의 전면 폐지 또는 단계적 완화가 포함되어 있다.
정부는 이를 통해 침체된 토지 거래를 활성화하고, 보유세보다 양도세에 부담을 느끼는 투자자들의 자산 매매 흐름을 더 많이 만들겠다는 계획이다.

폐지안이 확정되면, 기존 10~20%의 추가세율이 사라지게 되며, 일반 양도소득세율만 적용되므로 절세 효과는 매우 크다.
특히 다량의 유휴 토지를 보유한 법인 또는 고액 자산가들은 이 제도 변화만으로도 수억 원에 달하는 세금 부담을 줄일 수 있다. 그로 인해 토지 개발도 더 늘어날 전망이다.

 

양도세 중과 폐지에 따른 실질 절세 효과 분석

 

비사업용 토지의 양도세 중과 폐지가 현실화된다면, 투자자 입장에서는 단순한 세율 조정 이상의 의미가 있다.
예를 들어 5억 원의 양도차익이 발생한 비사업용 토지의 경우, 현행 제도에서는 최대 45%에 달하는 세율이 적용되어 약 2억 2천만 원 이상의 세금을 납부해야 한다.
하지만 중과 폐지 후에는 기본세율만 적용되어 세금이 약 1억 4천만 원으로 줄어들 수 있다.

이 차이는 단순한 절세를 넘어, 매도 시점을 당길 수 있는 실질적 인센티브로 작용한다.
결과적으로 시장의 유동성을 높이고, 묶여 있던 자산을 현금화할 수 있는 기회가 늘어나게 된다. 또한 토지 개발로 토지의 효율성이 높아지게 된다.

 

토지 투자 전략 – 2025년 이전과 이후의 분기점

 

2025년을 기준으로 양도세 제도가 달라질 가능성이 높기 때문에, 현재 토지를 보유한 투자자는 개편할 토지세의 적용 시점 이후 매도 여부를 신중히 판단해야 한다.
양도세 중과 폐지 전에는 매도보다 보유 유지가 유리하며, 폐지 이후에는 매도가 상대적으로 세금 부담이 적기 때문에, 보유 전략과 매도 전략을 분리해서 유리한 선택을 해야 한다.

또한 토지의 종류나 위치에 따라 사업용 전환 가능성, 도시계획 변경, 공공개발 가능성 등을 함께 고려해야 한다.
단순히 세금만을 기준으로 매도 여부를 판단하는 것은 위험할 수 있다.

 

장기보유특별공제와 비사업용 토지의 상관관계

 

2025 토지 양도세 개편안에는 비사업용 토지도 일정 요건을 갖추면 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있다.
하지만 5년 이상 보유했더라도 비사업용 토지는 공제율이 낮거나 제한될 수 있는 구조이기 때문에, 세제 개편과 함께 공제 요건이 바뀌는지를 반드시 확인해야 한다.

현재 세법 개정에서는 장기보유특별공제와 중과 폐지 병행 가능성도 논의되고 있다.
그렇게 되면 토지를 장기간 보유하고 있는 투자자에게는 양도세 부담이 더욱 줄어드는 기회가 될 수 있다. 토지 보유자에게는 보유뿐 아니라 매도라는 선택도 고려해 볼 수 있게 된다.

 

양도차익 실현 시 주의해야 할 세무 포인트

 

세금이 줄어든다고 해서 무작정 매도에 나서는 것은 위험하다.
특히 양도차익이 3억 원 이상 발생하는 경우, 국세청의 자금 출처 조사 또는 탈세 의심 조사를 받을 수 있는 가능성이 생긴다.

따라서 매도 전에는 반드시 아래 사항을 확인해야 한다:

• 취득가액 및 비용 입증자료 확보 여부
• 증빙 가능한 거래 이력
• 세무사 상담을 통한 양도차익 시뮬레이션
• 관련 서류의 사전 정비 및 신고 정확성

이러한 절차를 거쳐야 양도소득세 신고 오류나 가산세 발생을 예방할 수 있다. 특히 비용 입증자료는 리모델링의 세금계산서처럼 인정받을 수 있는 자료로 준비해야 한다.

 

세법 변화는 위기이자 기회다

 

2025년을 기점으로 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 제도가 폐지될 가능성이 높아진 지금, 토지 보유자는 단순 보유보다 명확한 매도 전략과 세무 대응 계획이 필요한 시점이다.

이제 토지는 단지 오래 가지고 있기만 해서는 수익을 낼 수 없는 자산이 되었다.
정부 정책 변화와 세제 개편의 방향성을 읽고, 보유 전략과 매도 전략을 체계적으로 설계하는 투자자만이 절세와 수익을 동시에 얻을 수 있다.

토지도 주택과 같이 이제는 매수 전부터 보유와 매도 계획을 미리 정하고 세무 대응에 대한 전략까지 고려한 후 매수해야 할 때가 되었다. 변화할 개편안의 확정에 많은 사람이 위기보다 기회를 보고 있다.