[2025년 최신] 전세 계약 갱신 시 발생할 수 있는 세금 이슈 정리

전세는 일반적으로 비과세 개념으로 받아들여지지만,
계약을 갱신하거나 보증금이 증가할 경우
예기치 않은 세금 문제가 발생할 수 있다.
특히 전세보증금이 일정 금액을 넘어서거나,
임대사업자 등록 여부에 따라 종합소득세, 건강보험료,
심지어 증여세까지 영향을 줄 수 있다.
2025년 현재 기준으로 전세 계약 갱신 시 주의해야 할
세금 이슈를 정리해 정확한 대응이 가능하도록 도와준다.

 

전세 보증금과 세금

“전세는 세금 안 낸다”는 말은 절반만 맞다

전세 계약은 월세와 달리 매달 현금 흐름이 없기 때문에
많은 임대인이 세금 걱정을 하지 않는다.
하지만 현실은 다르다.
전세보증금도 일정 조건을 넘어서면 과세 대상이 될 수 있다.

예를 들어, 다주택자가 임대하는 전세 주택의 경우
보증금 규모에 따라 임대소득세 계산 시 간주임대료로 간주한다.
또한 건강보험료 지역가입자 기준에도 전세보증금은 반영된다.

 

간주임대료란 무엇인가?

‘간주임대료’란 전세금과 같은 보증금에서
금리를 적용해 가상의 월세 수입이 있다고 간주하고 세금을 부과하는 제도다.

2025년 기준 간주임대료 계산 방식:

(보증금 – 3억 원) × 정기예금 이자율(약 2.5%) × 60%
→ 그 금액을 연간 임대소득으로 간주

즉, 전세 보증금이 3억 원을 초과할 경우,
초과 금액에 대해서는 월세를 받지 않더라도 세금이 부과된다는 의미다.

 

전세 계약 갱신 시, 간주임대료도 다시 계산된다

 

전세 계약을 갱신하면서 보증금이 올라가거나,
추가로 임차인을 받는 경우에는
간주임대료 산정 기준이 다시 바뀐다.
즉, 최초 계약 당시 3억 원 이하였더라도
갱신 후 보증금이 3억 원을 초과하면,
그 시점부터는 과세 대상이 된다.

예시:

• 최초 계약: 전세 2억8천 → 과세 없음
• 갱신 후: 전세 3억5천 → 초과 5천에 대해 간주임대료 적용됨
  → 연간 약 75만 원 정도의 간주임대료 소득 발생
  → 분리과세 또는 종합과세로 소득세 신고필요

 

전세 갱신 시 증여세가 발생할 수도 있다?

 

전세 계약 갱신 과정에서 보증금이 급격히 인상되지 않았음에도
세무 당국이 증여로 의심할 수 있는 상황이 존재한다.

 

다음과 같은 경우 주의:

• 직계존비속에게 시세보다 현저히 낮은 전세보증금으로 계약
• 시세보다 훨씬 높은 금액으로 보증금을 받아 계약을 체결하는 경우
• 지인 간 계약에서 계약서를 생략하거나, 변칙적으로 처리하는 경우

이런 상황은 **‘사실상 무상 제공’ 또는 ‘차액 증여’**로 간주할 가능성이 있다.
특히 20대 이하 자녀에게 시세보다 유리한 조건으로
전세를 제공한 경우, 국세청은 증여세를 부과할 수 있다.

 

건강보험료 지역가입자는 특히 주의

 

건강보험 지역가입자에게는
재산에 대한 소득 환산율이 적용된다.
전세 보증금 역시 그 대상에 포함된다.

건강보험료 산정 기준:

• 보증금 합계가 9천만 원 이상일 경우
  → 재산의 소득 환산 금액 반영
  → 월 보험료 증가

즉, 다가구 주택 여러 채를 전세로 놓고 있다면
보증금 합계가 크기 때문에 건보료가 수십만 원까지 증가할 수 있다.

🔍 특히 계약 갱신으로 보증금이 올라갈 경우,
지역가입자 보험료가 자동으로 인상된다.

 

전세 계약서 작성 시 주의할 세무 포인트

 

1. 임대인과 임차인 관계가 가족이라면
   → 시세보다 과도하게 낮은 보증금은 증여로 의심될 수 있음
2. 계약 갱신 시 임대료 인상 비율이 크다면
   → 시세 반영 여부 검토 필요
3. 보증금이 3억 원 초과 시
   → 간주임대료 계산 후, 소득세 신고 대상인지 확인 필수
4. 계약서는 반드시 국세청 제출할 수 있게 보관
   → 전자계약을 활용하거나 확정일자 필수

 

전세보증금이 세금에 반영되는 경우 요약

항목세금 종류발생 조건

간주임대료	종합소득세	보증금 합계 3억 원 초과 시
증여세	증여세	시세보다 현저히 낮은 전세 계약 시
건강보험료	건강보험료 인상	지역가입자 + 보증금 9천 이상 시
취득세, 양도세	(간접 영향)	전세보증금은 부동산 취득세와는 무관하지만, 계약 구조상 증여로 엮일 수 있음

 

세금 없이 전세 계약을 갱신하려면?

1. 전세보증금 총액을 3억 원 이하로 유지
   → 간주임대료 면제 가능
2. 가족 간 전세는 시세대로 설정하고 계약서 작성 철저
3. 전자계약 시스템 활용해 국세청 등록 이력 남기기
4. 임대사업자 등록 여부 확인
   → 등록 시 세제 혜택 있지만 의무도 함께 발생

 

전세는 세금과 무관하다고 생각하기 쉽지만,
2025년 현재 기준에서는 계약 구조나 갱신 조건에 따라
다양한 세금 문제가 발생할 수 있다.
특히 간주임대료는 과세 대상이 되는 순간
매년 소득세 신고 의무가 생기며,
지역가입자 건강보험료 부담으로도 이어질 수 있다.

전세 계약 갱신 시에는
단순한 계약 연장이 아니라,
세무 구조의 변화로 받아들이고
세금 시뮬레이션을 먼저 진행한 후
계약서 작성에 들어가는 것이 현명한 전략이다.