[2025년 최신] 종합부동산세 계산법과 실제 사례 완벽 정리

종합부동산세는 고가의 주택 보유자에게 부과되는 세금으로,
기본 공제액과 세율이 자주 바뀌기 때문에 매년 확인이 필수다.
2025년부터는 세율 조정, 공제금액 상향, 공동명의 적용 방식에
여러 변화가 발생했다.
이번 글에서는 종부세의 계산 공식과 핵심 개념을 소개하고,
실제 사례를 통해 얼마나 세금 차이가 나는지도 분석했다.
정확한 정보를 통해 예기치 않은 세금 부담을 미리 대비하자.

 

종합부동산세 정리

종합부동산세란?

종합부동산세(이하 종부세)는 일정 금액 이상의 부동산 자산을 보유한 개인 또는 법인에
국세청이 매년 부과하는 세금이다.

보통 재산세와 혼동되기 쉬운데,
재산세는 각 지자체가 부과하는 세금이고,
종부세는 국가가 고가 자산 보유자에게 별도로 부과하는 세금이다.

 

2025년 종부세 적용 대상 및 기준

2025년부터는 종부세 공제 금액이 아래와 같이 변경되었다.

1가구 1주택자:

• 공시가격 12억 원 이하 → 종부세 면제
• 12억 원 초과분에 대해 종부세 과세

1가구 다주택자 또는 법인:

• 주택 공시가격 합산 6억 원 초과분부터 과세

공동명의 주택 보유자:

• 1가구 1주택에 해당한다면 공동명의 특례 선택 가능
  (각 6억씩 공제 or 1가구 1주택 특례 선택)

 

종부세 계산 절차 (5단계)

1. 공시가격 확인
   → 국토교통부에서 매년 발표
2. 공정시장가액비율 적용 (2025년: 80%)
   → 공시가격 × 0.8
3. 공제 금액 차감 (12억 또는 6억)
4. 세율 적용 (누진세율 구조)
5. 세액공제 및 감면 여부 적용

 

2025년 종부세 세율표 (일반세율 기준)

과세표준 구간세율 (1주택자) 세율 (다주택자/법인)

 

0 ~ 3억 원	0.5%	1.2%
3억 ~ 6억 원	0.7%	1.6%
6억 ~ 12억 원	1.0%	2.2%
12억 ~ 50억 원	1.4%	3.6%
50억 ~ 94억 원	2.0%	5.0%
94억 원 초과	2.7%	6.0%

 

※ 세율은 주택 수, 보유 기간, 법인 여부 등에 따라 차이가 있음.

 

실제 사례 비교: A 씨 vs B 씨

사례 1: A 씨 (1가구 1주택자, 공시가격 14억 원)

• 공정시장가액: 14억 × 0.8 = 11.2억 원
• 과세표준: 11.2억 - 12억 (공제 불필요, 면세 기준 미달) → 0원
  → 종부세 없음

사례 2: B 씨 (다주택자, 총 공시가격 18억 원)

• 공정시장가액: 18억 × 0.8 = 14.4억
• 공제금액: 6억 → 과세표준: 8.4억 원
• 세율: 다주택자 1.6% 적용
  → 종부세: 8.4억 × 1.6% = 1,344만 원

결론: 단순히 주택 가격이 아닌 **보유 형태(1주택/다주택)**에 따라
세금 차이가 크다. 실제로 B 씨는 동일한 자산을 가지고도
약 1,300만 원 이상의 세금을 내야 한다.

 

공동명의 주택은 어떻게 처리될까?

공동명의(부부 공동명의)의 경우
각자 6억 원씩 공제를 받는 방식이 일반적이지만,
조건에 따라 ‘1가구 1주택 특례’로 12억 원 공제를 받는 게 더 유리할 수 있다.

선택 기준:

• 공시가격 12억 원 이하: 공동명의 일반 방식이 유리
• 공시가격 12억 초과: 특례 적용이 유리할 수 있음

공동명의 특례는 신청해야만 적용되며,
신청하지 않으면 자동으로 일반 공제로 계산된다.

 

종부세 절세를 위한 전략 3가지

① 주택 수를 줄이는 방식 (매도, 증여 등)

다주택자의 경우 한 채만 보유하면 공제 금액이 높아지고
세율도 낮아지기 때문에 절세 효과가 큼.

② 장기보유특별공제 활용

종부세는 아니지만, 양도 시의 종합세금 부담을 줄이기 위해
장기보유공제를 활용해 전체 세 부담을 줄이는 전략이 유효함.

③ 공시가격 하향 이의신청

공시가격이 과도하게 높게 책정된 경우
국토교통부에 이의신청을 통해 하향 조정이 가능하며,
이 경우 종부세와 재산세 모두 줄어드는 효과가 있음.

 

매년 달라지는 종부세, 무조건 직접 계산해야 한다

 

종합부동산세는 매년 바뀌는 공시가격, 공제 기준,
세율 체계에 따라 부과액이 크게 달라진다.
특히 같은 주택이라도 단독 명의, 공동명의, 다주택 여부에 따라
세금 차이는 상상을 초월한다.

2025년부터는 세율이 다시 한번 조정되며
공시가격 현실화율이 높아질 가능성도 있으니
매도/보유 전략을 설계할 때 종부세를 직접 계산하고 판단하는 것이
세금을 줄이는 첫걸음이다.