상속 주택으로 인한 다주택자 세금 문제와 해결 전략

한국에서 부동산을 보유한 이들이 자산을 상속받는 순간, 의도하지 않게 다주택자가 되는 경우가 점점 늘어나고 있다. 특히 상속을 통해 주택을 취득하게 될 경우, 본인은 실거주 목적이 아님에도 불구하고 법적으로는 다주택자로 분류되어 각종 세금 불이익을 받을 수 있다. 대부분의 납세자가 상속세에만 신경을 쓰는 반면, 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 후속 세금 부담에 대한 대비가 부족하다. 이번 글에서는 상속 주택으로 인한 예상치 못한 세금 문제와, 이를 해결하기 위한 현실적인 전략을 다뤄보고자 한다.

상속 주택으로 인한 세금들

상속 주택도 ‘주택 수’에 포함될까?

 

대부분의 사람들은 상속으로 받은 주택은 세금상 예외로 처리될 것이라고 오해하지만, 이는 절반만 맞는 말이다.
결론부터 말하자면, ‘상속 주택도 주택 수에 포함된다’.
다만, 세목별로 주택 수 산정 기준이 다르기 때문에 주의해야 한다.

세목별로 상속주택이 포함되는 기준 예시:

세금 종류상속주택 주택 수 포함 여부비고

 

양도소득세	포함 (예외 규정 있음)	예외조건 충족 시 주택 수 제외
종합부동산세	포함	합산 과세 대상이 됨
취득세	포함	취득 시 면제받을 수 있으나, 이후 주택 수 계산에 포함됨

 

특히 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용 여부에 있어서 상속 주택이 주택 수에 포함되는지는 세금을 수천만 원까지 좌우할 수 있다.

 

상속 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도할 때 세금 문제

 

상속을 통해 1채를 추가로 보유하게 된 경우, 본인의 실거주 주택을 매도하더라도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 많다.
예를 들어, 본인이 오랫동안 거주한 주택을 매도하려고 해도, 상속 주택으로 인해 2주택자가 되었다면 양도소득세가 중과될 수 있다.

양도세 비과세 요건에 영향을 미치는 변수

1. 상속 주택과 본인 주택의 위치
   • 같은 시·군·구에 위치한 경우에는 상속 주택을 주택 수에서 제외하지 못하는 경우가 대부분이다.
2. 상속 이후 보유 기간
   • 상속주택 취득일로부터 일정 기간 내 매도 시 주택 수 산정에 포함되지 않을 수 있음
3. 상속 주택의 면적 및 가액
   • 소형·저가 주택일 경우, 주택 수 제외 가능성이 높음

 

상속 주택으로 인한 종합부동산세 합산 문제

 

상속받은 주택이 공시가격 9억 원(1가구 1주택 기준)을 초과하거나, 본인 보유 주택과 합산하여 이 기준을 넘는 경우, 종합부동산세 대상자가 될 수 있다.

2022년까지는 2주택 이상 보유자에게 중과세율이 적용되었지만, 2023년 이후 다주택자에 대한 종부세 세율 완화가 일부 적용되었다.
하지만 상속 주택이 포함되면 여전히 합산과세 대상이 되고, 공제 혜택도 축소될 수 있으므로 사전 조치가 필요하다.

 

상속 주택 세금 문제 해결을 위한 3가지 전략

상속 주택을 5년 이내에 매도하라

상속 주택은 상속개시일로부터 5년 이내에 매도하면, 다주택자 중과세에서 제외되는 경우가 있다.
이는 세법상 ‘불가피한 사유로 보유한 주택’으로 분류되기 때문이다.
단, 이 조건은 다음 3가지를 함께 충족해야 한다:

• 상속 주택 외 주택을 비과세 요건에 맞춰 양도
• 상속 주택을 직계존속으로부터 상속받은 것이어야 함
• 상속 이후 임대소득이 없거나, 거주자에 의해 사용되지 않아야 함

상속받은 주택을 다른 가족에게 증여하여 주택 수 분산

상속 주택이 세금 부담을 높인다면, 그 주택을 다른 가족에게 증여하는 방식으로 주택 수를 분산할 수 있다.
이 경우 주의해야 할 점은 증여세 부담이며, 공시가 1억 원 이하의 저가 주택이라면 비교적 부담이 적을 수 있다.

상속개시일 기준으로 1가구 1주택 판정 전략 세우기

본인이 세금 면제를 받고 싶은 주택이 따로 있다면, 상속 시점에서부터 거주기간, 보유기간을 정확히 계산해야 한다.
상속 이후 2주택자가 되더라도, 상속 주택을 주택 수에서 배제해 주는 사례가 존재하므로,
세무사와 함께 전략적인 ‘매도 우선순위 결정’이 필요하다.

 

실전 사례로 보는 문제 해결 방식

사례 1: 부모 사망으로 주택을 상속받은 경기 고양시 C 씨

• C 씨는 서울 강서구에 10년 거주한 아파트 1채를 보유 중이었고, 2024년 부모 사망으로 고양시 주택을 상속
• 2025년 상반기 본인 거주 아파트를 매도하려 했지만, 2주택자로 간주하여 양도세 중과 대상자로 분류됨
• 세무 상담 후, 고양시 상속주택을 상속개시일로부터 3년째인 2026년에 매도 계획 수립
  → 결과: 본인 주택은 1가구 1주택 비과세 요건 충족, 상속 주택은 중과 면제 적용됨

사례 2: 형제간 공동상속으로 주택을 소수지분으로 취득한 D 씨

• 형제 3인 공동상속으로 인천의 단독주택을 1/3 지분만 상속받은 경우
• D 씨는 본인의 주택 외 이 지분만 가지고 있었지만, 지분만으로도 다주택자로 분류될 수 있음
  → 단, ‘지분 상속 주택은 주택 수 산정 제외’ 조항 적용 받아 불이익 없음

 

상속 주택 관련 세금 대응 시 반드시 알아야 할 팁

• 상속세 자체는 신고 기한(상속개시일로부터 6개월 이내)만 잘 지키면 문제 없음
• 문제는 이후 주택 보유에 따른 다주택자 중과, 비과세 요건 충족 실패, 종부세 합산 등
• 상속 주택 매각 시 양도세 장기보유특별공제도 가능하므로, 타이밍이 중요함
• 공동상속의 경우 주택 수 계산에서 제외될 수 있음, 단독 상속과 차이 있음

 

상속 주택을 받은 순간, 전략을 세워야 세금을 줄일 수 있다

상속을 통해 주택을 물려받는 것은 자산이 늘어나는 일처럼 보이지만, 실제로는 상속세 외에도 추가로 발생하는 세금 리스크가 훨씬 크다.
특히 상속 주택은 내 의지와 상관없이 다주택자로 만들어버릴 수 있고, 그 결과 양도소득세 중과, 종합부동산세 부담, 취득세 중과 등의 문제가 발생한다.

하지만 상속 주택은 법적으로 예외 규정이 존재하고, 이를 정확히 활용하면 얼마든지 세금을 줄일 수 있다.
핵심은 ‘언제, 무엇을, 어떻게 매도하거나 증여할 것인가’를 세무 관점에서 사전에 설계하는 것이다.