2025년 부동산 보유세 완벽 정리 (재산세 vs 종부세 차이)

부동산을 소유하고 있다면 매년 빠짐없이 내야 하는 세금이 바로 보유세입니다. 특히 최근 몇 년간 정부의 부동산 정책이 바뀌면서 보유세에 대한 관심도 높아졌습니다. 그런데 보유세라고 하면 막연하게 ‘세금 낸다’고만 알고 계신 분들이 많습니다. 사실 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지로 나뉘며, 대상과 세율, 납부 시기 모두 다릅니다.

이번 글에서는 2025년 기준 부동산 보유세의 구조와 재산세 vs 종부세의 차이점을 쉽고 명확하게 정리해 드리겠습니다.

 

부동산 보유세와 절세 방법

 

부동산 보유세란?

보유세는 말 그대로 부동산을 ‘가지고 있는’ 것만으로 부과되는 세금입니다. 부동산을 사고 팔지 않아도, 단지 소유하고 있다는 이유만으로 매년 납부 의무가 생깁니다.

보유세는 크게 다음 두 가지로 구성됩니다.

• 재산세: 모든 부동산 보유자에게 부과
• 종합부동산세(종부세): 고가 주택이나 다주택자 등 일정 기준을 초과할 때만 부과

 

재산세: 모든 부동산 소유자의 기본 세금

재산세는 주택, 토지, 건축물 등 부동산을 보유한 모든 사람이 납부해야 하는 기본적인 세금입니다. 금액은 **과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율)**에 세율을 곱해서 계산합니다.

재산세 과세 기준 (2025년 기준)

• 단독주택 및 아파트 등 주택의 경우, 공시가격 기준으로 구간별 세율이 적용됩니다.
• 1주택자의 경우 6억 원 이하, 공동명의 시에는 9억 원 이하까지는 낮은 세율이 적용됩니다.

재산세 납부 시기

• 매년 7월과 9월, 두 차례에 걸쳐 부과
  • 7월: 건축물 및 주택 1기분
  • 9월: 토지 및 주택 2기분

재산세 절세 팁

• 공시가격이 낮게 책정되면 그만큼 재산세도 줄어듭니다.
• 장기보유 시 일부 감면 혜택이 있을 수 있으므로 관할 지자체에 문의해 보세요.

 

종합부동산세(종부세): 일정 기준 초과 시만 부과

종부세는 고가 부동산을 보유한 사람이나 다주택자를 대상으로 하는 세금입니다. 일반 재산세보다 강도 높은 과세를 목적으로 하며, 중앙정부에서 국세로 거둡니다.

종부세 과세 기준 (2025년 예상 기준)

• 1세대 1주택자: 공시가격 합산 12억 원 초과 시 과세
• 다주택자 또는 법인 소유자: 공시가격 합산 6억 원 초과 시 과세

종부세 세율

2022년부터 개편된 종부세 세율은 보유 자산 규모와 주택 수에 따라 누진세율이 적용됩니다. 최근 몇 년 사이 정부 정책이 완화되면서 다주택자 중과가 일부 완화되었지만, 여전히 일반 재산세보다는 부담이 큽니다.

종부세 납부 시기

• 매년 12월에 한 번 납부
• 11월 중순쯤 국세청에서 고지서 발송

 

재산세 vs 종부세, 이렇게 다릅니다

구분 재산세 종합부동산세(종부세)

 

부과 주체	지방자치단체	국세청 (중앙정부)
대상	모든 부동산 소유자	일정 금액 초과자만
납부 시기	7월, 9월	12월
세율	낮은 편 (0.1% ~ 0.4% 등)	상대적으로 높은 편 (최대 6%)
목적	지방 재정 확보	부의 재분배, 투기 억제 목적

 

보유세, 꼼꼼히 챙기면 절세 가능

2025년에도 부동산 보유세는 여전히 중요한 이슈입니다. 특히 부동산 가격 변동과 공시가격 현실화 등으로 인해 예전보다 더 많은 사람이 종부세 대상이 될 수 있습니다. 내 집 한 채만 있어도 보유세 부담이 클 수 있기 때문에, 공시가격 확인 → 과세 기준 파악 → 납부 시기 기억까지 꼼꼼히 챙기는 것이 필요합니다.

세무 전문가의 상담을 받는 것도 좋지만, 스스로 기본 구조를 이해하고 있다면 불필요한 세금 부담도 줄일 수 있습니다. 부동산 세금은 ‘모르면 손해’입니다. 지금부터라도 꾸준히 관심 갖고 정보를 확인해 보세요.

 

공시가격과 공정시장가액비율이란?

보유세 계산에서 가장 중요한 개념 중 하나가 바로 공시가격입니다. 공시가격은 국토교통부에서 매년 발표하는 가격으로, 시세보다는 낮은 수준으로 책정됩니다. 하지만 이 가격이 오르면 보유세 역시 증가하게 됩니다.

또한 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 ‘과세표준’을 산정합니다.

• 2025년 기준 공정시장가액비율은 재산세는 60%, 종부세는 80% 수준이 유지될 것으로 예상됩니다.
• 예를 들어, 공시가격 10억 원짜리 아파트의 경우, 재산세 과세표준은 6억 원(10억 × 60%)입니다.

이처럼 같은 집이라도 공정시장가액비율이나 공시가격이 변경되면 세금에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

보유세 계산 예시

실제로 계산을 해보면 보유세가 얼마나 나올지 더 쉽게 이해할 수 있습니다.

예시: 공시가격 12억 원짜리 아파트 1채 보유한 1세대 1주택자

• 재산세 과세표준 = 12억 × 60% = 7.2억 원
• 재산세 = 약 160만 원 수준 (정확한 계산은 세율 구간별로 나눠 적용)
• 종부세 과세표준 = (12억 - 12억 공제액) × 80% = 0
  • → 종부세 비과세 (1주택자 공제 적용)

하지만 다주택자의 경우, 공제액이 줄어들거나 아예 없기 때문에 같은 자산을 보유하고 있어도 수백만 원의 종부세가 부과될 수 있습니다.

 

2025년 보유세 관련 제도 변화 예상

최근 몇 년간 정부는 부동산 보유세를 완화하는 방향으로 움직이고 있습니다. 2025년에도 다음과 같은 변화가 적용될 수 있습니다:

1. 1세대 1주택자 공제 기준 유지 또는 상향
   • 현재 12억 원 공제 기준이 유지될 가능성 높음
2. 다주택자 중과세율 일부 완화
   • 실거주 목적 다주택자에게 유리한 세율 적용 가능성
3. 공시가격 현실화 속도 조절
   • 2030년까지 90% 목표였으나 최근 계획이 조정됨

정책은 언제든 바뀔 수 있기 때문에, 매년 초에 국세청과 지자체 홈페이지를 통해 보유세 관련 공지를 확인하는 습관이 중요합니다.

 

보유세 관련 주의할 점

보유세와 관련해 많은 분들이 간과하는 부분들이 있습니다. 특히 다음과 같은 사항은 꼭 주의하세요.

1. 공시가격은 시세가 아니다
   • 시세보다 낮지만, 계속 오르고 있어 세금 부담 증가 가능
2. 명의 분산이 무조건 유리하지 않다
   • 공동명의로 변경 시 일부 절세 효과가 있지만, 향후 양도세에서 불리할 수 있음
3. 재산세와 종부세 모두 납부 대상일 수 있다
   • 종부세 대상이 되면 재산세가 면제되는 것이 아니라, 두 세금 모두 내야 함

 

절세를 위한 전략

보유세 부담을 줄이기 위한 방법도 있습니다. 단순히 ‘덜 낼 방법’이 아니라, 제도를 잘 이해하고 정당하게 혜택을 활용하는 것이 핵심입니다.

1. 공동명의 활용

• 부부 공동명의로 변경하면 1인당 공제액을 각각 적용받아 종부세 부담이 줄어듦

2. 1세대 1주택 요건 충족

• 실거주 요건(2년 이상 등)을 충족하면 종부세 및 양도세 모두에서 큰 절세 혜택

3. 합산 대상 부동산 관리

• 주택 외에 상가나 토지도 종부세 계산에 포함될 수 있으므로, 전체 자산 규모를 고려해야 함

마무리하며

보유세는 단순히 세금 한 번 내고 끝나는 것이 아니라, 매년 부과되며 재산 보유 전략에 큰 영향을 주는 요소입니다. 특히 종부세는 정책 방향에 따라 갑작스럽게 세 부담이 커질 수 있기 때문에, 자산 규모가 커질수록 더욱 세심한 관리가 필요합니다.

2025년에도 정부의 부동산 정책 기조가 유지된다면, 1주택자에겐 비교적 유리한 구조가 계속될 가능성이 높습니다. 하지만 다주택자의 경우 보유세 리스크를 줄이기 위한 보유 주택 정리, 증여, 임대 등록 등 다양한 전략을 고민해야 합니다.

복잡해 보이지만, 핵심 개념 몇 가지만 확실히 이해하면 세무 전문가 도움 없이도 충분히 대비할 수 있습니다. 지금이라도 나의 부동산 보유 현황을 다시 점검하고, 보유세 전략을 세워보는 건 어떨까요?