주택 임대소득세 신고 시 자주 틀리는 항목 TOP 5 — 제대로 알고 신고해야 손해 없다

월세만 신고하고 보증금은 빠뜨리는 실수 — 환산보증금 계산 누락

주택 임대소득을 신고할 때 가장 많이 발생하는 오류는 보증금을 신고하지 않고 월세만 신고하는 것이다. 보증금은 과세대상이 아니라고 착각하기 쉽지만, 실제로는 보증금의 일정 금액을 ‘간주임대료’로 환산하여 과세한다.
특히 전세보증금이나 반전세처럼 월세와 보증금이 혼합된 계약에서는 환산보증금 계산 공식에 따라 이자수익이 있는 것으로 간주되어 세금이 부과된다.
2025년 기준, 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에는 그 초과분에 대해 **임대보증금 이자상당액(연 2.1%)**이 임대소득으로 자동 계산되어 포함된다. 만약 이를 누락하고 신고하면 과소신고가 되어 가산세를 부과받을 수 있다. 월세의 보증금도 신고 대상임을 숙지하자.

주택 임대소득세와 잘 실수하는 항목들

필요경비를 실제보다 적게 적용하거나 아예 안 넣는 오류

 

임대소득세는 단순히 소득금액을 전부 과세하는 구조가 아니다. 임대사업자는 필요경비를 합리적으로 공제할 수 있으며, 이를 통해 세액을 상당히 줄일 수 있다.
예를 들어, 관리비용, 공용전기세, 재산세, 감가상각비, 중개수수료, 인테리어 수리비 등이 필요경비로 인정된다. 하지만 많은 신고자가 정확한 증빙 없이 경비를 누락하거나 과세관청에 불이익을 우려해 일부러 적게 입력하는 경우가 있다.

국세청은 최근 전자지출증빙 및 현금영수증 사용 내역과 연계하여 필요경비의 진위 여부를 검증하고 있으므로, 적법한 경비는 반드시 정식으로 포함하는 것이 유리하다. 필요경비를 누락하면 세금만 더 내고 아무런 혜택도 못 받는 셈이다. 경비 증빙서류를 잘 보관해서 적법한 경비처리의 혜택을 받도록 하자.

 

공동명의 주택인데 단독명의로 신고한 실수

 

부부 공동명의로 소유한 주택을 단독명의로 신고하는 실수도 흔하다. 예를 들어, 남편과 아내가 각각 50% 지분으로 주택을 보유하고 있는데, 임대소득을 남편 이름으로만 신고하는 경우가 이에 해당된다.
이 경우 세무서는 공동명의로 명의가 분산되어 있음에도 소득이 한 명에게 몰려 신고된 점을 문제 삼아, 소득 분산 신고를 유도하거나, 잘못 신고된 부분에 대해 소득세 추가 납부를 요구할 수 있다.

정확한 임대소득세 신고를 위해서는 부부 공동명의 시 소득도 각자 지분 비율만큼 나누어 신고해야 하며, 이를 위한 공동사업자 등록을 사전에 해두는 것이 안전하다. 최근 국세청은 공동명의 누락 신고를 비정상 패턴으로 인식하여 정밀 분석 대상으로 분류하고 있다. '괜찮겠지'  생각해서 이전에 종합소득세 때문에 소득이 낮은 사람의 단독명의로 신고하지 않도록 주의해야 한다.

 

간이과세 대상인데 일반과세로 잘못 신고한 사례

 

주택 임대소득자는 소득규모와 주택 수에 따라 간이과세 또는 일반과세 대상으로 분류된다. 특히 연간 임대소득이 2천만 원 이하인 경우에는 비교적 간단한 방식으로 분리과세를 선택할 수 있다.
하지만 무심코 **일반과세 방식(종합과세)**로 신고할 경우, 누진세율이 적용되어 세금이 불필요하게 많이 나올 수 있다.

또한 본인이 2 주택 보유자인지, 3 주택자인지에 따라 세율과 과세 방식이 달라지는데, 이를 정확히 이해하지 않고 신고서를 작성하면 세무서에서 과세 방식 오류로 수정 통보를 받을 수 있다.

실제로 간이과세 대상자가 종합과세로 신고했다가 수백만 원의 세금을 잘못 낸 사례도 발생하고 있다. 자신에게 맞는 과세 방법을 알기 위해서는 세무사 또는 홈택스 상담센터의 도움을 받는 것이 가장 정확한 방법이다.

 

임대소득을 신고하지 않고 ‘그냥 안 냈더니 괜찮겠지’ 하는 착각

 

임대소득 신고의 가장 심각한 실수는 아예 주택 임대소득을 신고하지 않는 것이다. 과거에는 연 2천만 원 이하 소득은 비과세였지만, 2020년부터는 전면 과세 전환되었고, 미신고 시 가산세 및 추징세가 부과된다.
특히 전자계약 시스템, 확정일자 등록, 전입신고 정보 등은 국세청과 실시간으로 연동되며, 임대소득을 감추는 것은 이제 거의 불가능하다.

일부 임대인들은 세입자와 구두 계약을 맺고 신고하지 않으면 추적이 어렵다고 믿지만, 실제로는 보증금 반환 계좌, 공과금 계좌, 금융 거래 기록 등으로 임대 소득이 확인될 수 있다.
국세청은 임대소득 미신고자를 자동으로 추출하여 사후세무조사를 진행하고 있으며, 과태료 외에도 20% 이상의 가산세까지 부과하고 있다. 숨길 수 있는 임대소득이 이전과 다르게 어려우니 임대소득 반드시 신고하도록 하자.

 

실수 없이 임대소득세를 신고하려면 체크리스트 활용이 필수

 

임대소득세를 제대로 신고하기 위해서는 다음과 같은 사전 체크리스트를 사용하는 것이 좋다.

• 임대주택의 수와 형태(단독, 다세대, 오피스텔 등) 확인
• 임대계약서상 보증금, 월세 정확히 기재 여부
• 간주임대료 계산 적용 여부 확인
• 공동명의 여부에 따른 분할 신고 준비
• 필요경비 항목의 증빙자료 확보 여부
• 종합과세 vs 분리과세 선택 기준 점검
• 전자계약·확정일자 등록 여부 확인
• 종합소득세 신고서 작성 전 사전 계산 시뮬레이션

이러한 항목들을 체크한 후 신고를 진행하면 실수를 최소화할 수 있고, 불필요한 과세로부터 자신을 지킬 수 있다. 복잡하다면 세무 전문가의 도움을 받는 방법도 있다.

 

임대소득세, 실수하면 세금폭탄 된다 — 사전 점검이 곧 절세다

 

주택 임대소득세는 단순히 수입을 신고하는 행위가 아니다. 국세청의 과세시스템은 해마다 정교해지고 있고, 임대소득 관련 정보는 다양한 경로로 자동 수집된다. 단 하나의 실수로 인해 수년치의 세금 추징과 가산세 부과가 동시에 일어날 수 있다.

반대로 말하면, 기본적인 신고 원칙만 정확히 숙지하고 대비한다면 큰 문제없이 세금을 절세할 수 있다. 주택 임대소득이 있다면 자신의 세금 신고 방식을 점검해서 올바른 세금 관리 습관을 가져야 한다. 사전 점검이 곧 절세다.