부동산 매매 계약 파기 시 발생하는 세금 이슈 정리 — 계약금 몰수와 세금은 별개다

매매계약이 깨지면 끝이 아니다 — 세금은 여전히 남는다

부동산 매매를 하다 보면 계약이 파기될 때가 있다. 많은 사람은 부동산 매매계약이 파기되면 모든 문제가 종료된다고 생각한다. 하지만 계약이 해지되더라도 관련된 세금 문제는 여전히 남아 있으며, 심지어 더 복잡하게 얽혀 있는 경우도 많다. 계약금이 몰수되거나 반환될 때, 양도소득세나 증여세 등 다양한 세금 이슈가 뒤따를 수 있으며, 이로 인해 원치 않는 납세의무가 생기는 사례도 많다. 특히 실수요자뿐 아니라 투자자, 중개인, 그리고 공동명의자까지 얽혀 있는 계약 파기 상황에서는 세법상 문제의 폭이 훨씬 넓어진다.
이 글에서는 부동산 매매계약이 파기될 때 자주 발생하는 5가지 핵심 세금 이슈를 분석하고, 어떻게 대응해야 손해 없이 문제를 정리할 수 있는지를 구체적으로 살펴본다.

 

 

부동산 매매계약 파기와 세금

계약금 몰수 또는 위약금 수령 시 발생하는 소득세 이슈

부동산 매매계약이 파기될 때 가장 빈번한 형태는 계약금 몰수 또는 위약금 반환이다. 이때, 매도인이 계약금(보통 매매대금의 10%)을 몰수한 경우, 국세청은 이 금액을 기타소득으로 간주하여 과세한다.
즉, 단순히 계약이 파기된 것이라 해도, 계약금을 받은 사실 자체가 과세 대상이 되는 것이다. 만약 몰수한 계약금이 3천만 원을 초과할 경우에는 지방소득세 포함 약 16.5%의 세금을 납부해야 한다.

반대로, 계약이 파기되어 매수인이 계약금을 돌려받지 못한 경우, 이 손실은 세법상 손비로 인정되지 않으며, 따로 공제 혜택도 없다. 결국 매수인은 금전적 손해만 입게 되며, 세무상 아무런 구제 장치도 없는 구조로 되어 있다. 이러 경우를 대비해서 매매계약 시 특약사항에 계약 파기 시 조건을 달아 매수인이 손해를 입지 않도록 해야 한다.

 

부동산 취득세 및 등기세 환급 조건의 불명확함

 

계약이 성사되지 않고 파기되었음에도 불구하고, 이미 계약서 작성 이후 취득세를 선납했거나, 등기 예정으로 법무사가 세금 처리까지 한 경우, 환급이 가능한지 여부가 불분명해지는 경우가 많다.
실제로는 부동산 실소유권이 이전되지 않았고, 등기 이전이 완료되지 않았다면 대부분의 경우 환급이 가능하지만, 이를 위해서는 계약 파기 사실을 입증할 수 있는 서류와 취득세 납부 증빙 자료, 취소 사유서 등이 필요하다.

특히 공동명의자의 경우, 명의자 간에 분쟁이 발생하면 환급 과정이 지연되거나 불가능해질 수 있으므로, 계약 파기 후에는 즉시 관련 세금 처리 현황을 점검하고 지자체 세무부서에 환급 절차를 문의해야 한다. 또한 파기 입증이 되는 서류를 놓치지 않도록 주의하자.

 

계약 해지 후 매도인이 동일 부동산을 재판매할 때의 양도세 리스크

 

매도인이 계약을 파기하고 동일한 부동산을 다른 사람에게 재판매하는 경우, 이전 계약 파기와 관련된 소득 이력과 새로운 양도소득세 계산이 겹치면서 예상보다 큰 세금이 발생할 수 있다. 그러나 계약이 파기되고 세금 신고되지 않았다면 재판매해도  양도 소득세 계산에 포함되지 않을 수 있다.

특히 계약금 몰수 후 재판매한 경우에는 기존 계약금도 소득으로 보고, 새로운 매매 차익까지 양도소득세로 과세될 수 있어 총 세액이 증가하는 구조다. 또한, 계약 파기로 인해 잔금을 받지 못했더라도 계약서상 ‘양도일’ 기준이 성립된 경우에는 양도세 납세의무가 발생할 수 있다는 점도 위험요소다.

결국 계약이 파기되었더라도, 기존 계약서 내용이 세무서에 제출되었다면 세금상 거래로 간주될 수 있으며, 이를 피하려면 즉시 계약 해지 통보 및 해제 합의서를 확보해 세무당국에 명확히 소명해야 한다. 

 

증여세로 잘못 과세되는 사례 — 무상 계약해제의 함정

 

매매계약 파기 과정에서 ‘계약금 반환 없음’, 또는 ‘잔금 일부만 받고 계약 취소’ 같은 상황이 발생하면, 세무서에서는 이를 무상 이전 혹은 부분 증여로 해석할 수 있다.

예를 들어, 2억 원짜리 부동산을 1억만 받고 계약 해제했을 경우, 세법상으로는 매수인이 매도인에게 1억 원을 무상으로 증여한 것처럼 보일 수 있으며, 이 경우 매도인은 증여세 납부 대상자가 된다. 이는 실제 시장에서 종종 발생하는 분쟁으로, 국세청은 이런 비정상적 거래에 대해 ‘변칙 증여’ 또는 ‘부의 이전’으로 간주하는 사례가 증가하고 있다.

따라서 계약 해제 시에는 계약금, 중도금, 잔금 등의 지급 이력과 해제 경위를 명확히 문서화하고, 해제 합의서에 금전 반환 여부 및 해제 사유를 상세히 기록하는 것이 필수다. 계약이 해제되고 서로 구두 합의하에 금전 반환이 되었더라도 문서화하는 것이 불편하더라도 추후 세금 분쟁 때 증거 자료가 될 수 있다.

 

매수인이 중개수수료 환불받지 못하고 세금 신고도 안 되는 상황

 

계약이 파기되었음에도 공인중개사에게 이미 지급한 중개수수료를 환불받지 못하는 사례도 흔하다. 이는 세무적으로도 문제가 되는데, 중개수수료는 ‘필요경비’로 간주되며, 거래가 성립되지 않았으므로 경비 인정이 어렵다.

즉, 중개수수료를 낸 사람은 지출은 했지만 소득공제나 세금 계산에는 포함되지 않는 손해를 보게 된다. 특히 사업자 등록이 되어 있지 않은 개인 매수자가 중개수수료 영수증을 받지 않은 상태라면, 세무서에 신고하거나 비용 처리할 방법조차 없다.

이러한 문제를 방지하려면, 계약 파기 시점에 중개사무소와 환불 여부를 명확히 협의하고, 환불이 불가능할 경우 반드시 현금영수증 또는 계산서를 받아 증빙자료로 보관해야 한다. 매매계약서 특약을 이용하여 환불 시 영수증을 받는 것도 방법이다.

 

계약 파기 관련 세금 분쟁을 줄이기 위한 실무 팁

 

부동산 계약이 파기되었을 때, 세금 문제를 최소화하기 위해서는 아래와 같은 항목을 반드시 챙겨야 한다.

• 계약금 수령/반환 여부를 명시한 계약 해제 합의서 작성
• 이미 납부한 취득세, 등기세의 환급 가능 여부 지자체에 문의
• 계약 파기와 관련된 소득이 발생했다면, 기타 소득으로 신고
• 동일 부동산 재판매 시 기존 계약의 해제 사실 사전 정리
• 중개수수료 환불 또는 현금영수증 수령 여부 확인
• 증여로 오인받을 수 있는 거래 구조 방지 및 해명자료 확보

이러한 자료를 사전에 준비하면, 불필요한 세금 부담을 피할 수 있고, 추후 세무조사에서도 정당한 해명 자료로 활용될 수 있다.

 

계약이 깨져도 세금은 남는다 — 세무적 정리가 진짜 마무리다

 

부동산 매매계약이 파기되었다고 해서 모든 법적·세무적 의무가 자동으로 종료되는 것은 아니다. 오히려 세무 당국 입장에서는 계약 파기 과정에서 발생하는 수익 또는 금전 이동이 새로운 과세 대상이 될 수 있다. 계약금 몰수, 재판매, 증여 오해, 필요경비 누락 등은 모두 실수로 치부할 수 없는 세금 문제로 발전할 수 있다. 부동산 매매계약에서 반드시 세금을 연결시켜야 하는 이유이다.

따라서 매매계약이 파기되었을 때는 **감정적으로만 대응할 것이 아니라, 세무적 정리까지 마무리하는 것이 진짜 ‘계약 종료’**이며, 이것이 세금 폭탄을 피하는 유일한 방법이다.