부동산 세금

부동산 세금과 상속세의 숨은 연결 고리 – 부동산 상속 시 반드시 확인할 세금 체크포인트

interest-record 2025. 7. 13. 21:19

부동산 상속, 단순히 ‘명의 이전’이 아니다 — 세금의 함정은 그 이후에 시작된다

한국에서 자산의 가격이 올라가면서 상속은 이제 소수 부자들의 전유물은 더 이상 아니게 됐다. 부모가 물려준 부동산 한 채가 상속의 전부일 수 있고, 이를 어떻게 처리하느냐에 따라 상속인의 경제적 미래가 좌우된다. 많은 사람들은 부동산 상속을 단순히 등기이전 절차로만 인식하지만, 실제로는 상속세, 양도소득세, 취득세까지 복잡하게 얽혀 있는 세금 트랩이 존재한다.
특히 상속세를 한 번 내고 끝나는 것이 아니라, 이후 해당 부동산을 매도하거나 증여할 때, 과거의 상속 시점이 기준이 되어 양도세나 증여세 부담이 폭발적으로 늘어날 수 있다. 더 심각한 것은 상속 당시의 공시지가와 실제 매도금액 간 차이로 인해 세무서가 추징을 요구할 수 있다는 점이다.
이 글에서는 부동산 상속 시 발생하는 상속세와 부동산 관련 세금의 연계 문제를 중심으로, 실무상 놓치기 쉬운 핵심 포인트들을 정리해 본다. 단순히 절세를 넘어서, 사후 리스크를 피하기 위한 전략으로서의 세금 이해가 필요한 시점이다.

 

부동산 상속 시 반드시 확인할 세금 체크 포인트- 상속과 부동산 세금
상속 재산과 부동산 세금

부동산 상속세 계산 기준 – 시가 아닌 공시가격 중심의 맹점

부동산을 상속할 때 가장 먼저 계산되는 세금은 ‘상속세’다. 이때 상속세는 일반적으로 사망일 전후 6개월 이내의 시세 또는 공시가격을 기준으로 과세표준을 산정한다.
대부분의 경우 세무서는 공시지가 또는 시가표준액을 기준으로 상속재산 가액을 산정하고, 이에 대한 공제 및 세율을 적용해 상속세를 부과한다. 그러나 이 기준은 실제 시장에서 거래되는 부동산 가격과 상당한 차이가 발생할 수 있다.

예를 들어, 시가 15억 원짜리 아파트가 공시지가 8억 원으로 책정되어 상속세가 낮게 나왔더라도, 추후 이 부동산을 15억 원에 매도할 경우, 상속인이 부담해야 할 양도소득세는 공시지가 기준이 아니라 실거래가 차익 기준으로 산정되므로 세 부담이 이중으로 가중될 수 있다.
즉, 상속 당시의 세금은 적게 내지만, 매도 시 더 큰 세금을 내는 구조가 발생하는 것이다. 그렇기에 어느 경우가 본인에게 유리한지 숙지해야 과도한 세금을 피할 수 있다.

 

부동산 상속 후 양도 시 양도소득세 폭탄 위험

부동산을 상속받은 후, 몇 년 지나 매각하는 사례는 매우 일반적이다. 이때 문제가 되는 것은 양도소득세다. 상속 부동산을 매도할 경우, 취득가액이 상속 당시 기준으로 인정되는데, 대부분은 공시가격 기준의 낮은 금액으로 기재된다.

이렇게 되면 상속인은 실거래가와의 차액이 커져 양도차익이 과대 산정되고, 이에 따라 세금도 과도하게 부과되는 문제가 생긴다. 이를 방지하려면 상속 개시일 기준 시가를 입증할 수 있는 감정평가서나 매매 사례자료를 준비해 두는 것이 필요하다.
하지만 이를 준비하지 못하면 국세청은 공시지가나 시가표준액을 취득가액으로 간주해 양도소득세를 부과하고, 경우에 따라 수천만 원의 세금 폭탄이 발생할 수 있다. 혹은 상속 부동산의 공제나 비과세 요건을 알고 미리 준비하는 것도 한 방법이다.

 

상속재산 분할 시 부동산 양도세 비과세 요건 확인 필요

부동산 상속은 여러 명의 상속인이 있는 경우 대부분 지분 나눔 또는 상속재산 분할 협의를 통해 처리된다. 이때 유의할 점은, 상속 과정에서 특정인이 다른 상속인의 지분을 매수할 경우, 세법상 일반적인 부동산 양도거래로 간주될 수 있다는 점이다.

예를 들어 형제 셋이 공동으로 상속받은 주택을 큰형이 단독으로 보유하기 위해 두 명의 지분을 매입했다면, 이 거래는 국세청 기준에서 **‘양도소득세 과세 대상’**으로 처리된다. 즉, 상속 내 협의라고 하더라도, 대가를 지급하고 소유권이 변동되면 과세가 발생하는 것이다.

이러한 리스크를 피하려면, 상속 개시일로부터 6개월 이내에 ‘상속재산 협의분할’ 형식으로 등기 이전을 마치고, 별도의 금전 거래 없이 진행해야 한다. 이미 대금을 주고받은 경우에는 관련 내역을 사전에 세무서에 신고하거나, 감정평가로 기준가액을 설정해 증여세 또는 양도세 리스크를 줄여야 한다. 또한 상속과 증여의 공제 한도를 알고 사전에 상속 세무 전문가의 상담을 받아 처리하도록 하자.

 

부동산 상속 후 증여 시 증여세 중복 리스크

상속받은 부동산을 향후 자녀에게 증여하는 경우에도 조심할 점이 많다. 상속 당시에는 상속세를 정상적으로 납부했지만, 이후 증여 시에는 증여세가 새로 계산되며, 이때도 상속 당시의 공시가 기준이 아닌, 증여 시점의 시가 기준으로 과세가 진행된다.

만약 상속 당시 시가가 10억이었고, 5년 후 증여 시점의 시가가 15억이라면, 이 차액 5억 원이 전부 증여세 과세 기준에 포함된다. 이 경우 상속세를 이미 냈더라도, 증여 시점에서 새롭게 높은 세율의 세금이 부과될 수 있다.

또한 증여받은 자녀가 향후 해당 부동산을 매도하게 되면, 취득가액은 증여 시 기준으로 간주되므로 양도소득세 부담까지 동반될 수 있다. 이중과세처럼 느껴질 수 있는 구조지만, 현행 세법에서는 이를 ‘단계별 과세’로 허용하고 있다. 따라서 부동산의 상속, 증여, 매도에 대한 절차를 모두 고려하여 미리 계획을 세우는 것이 중요하다.

 

상속세 신고 시 공제 항목과 세율 체계 이해 필수

상속 재산에 대한 세금 부담을 줄이기 위해서는 상속세 신고 과정에서 활용할 수 있는 공제 항목을 최대한 활용하는 것이 중요하다. 공제만 잘 활용해도 상속과 증여에서 과도한 세금을 줄일 수 있다.  대표적인 공제 항목으로는 다음과 같은 것들이 있다.

  • 일괄공제: 5억 원까지 공제 가능
  • 기초공제: 기본적으로 적용되는 공제
  • 동거주택 상속공제: 직계존속과 10년 이상 함께 거주한 경우 최대 6억 공제
  • 부담부증여 시 채무 인수 금액 차감 가능

이러한 항목들은 신청하지 않으면 자동으로 적용되지 않는 경우가 많으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 정확한 공제 내역을 신고서에 반영해야 한다.

또한 상속세율은 과세표준에 따라 10%~50%의 누진세율이 적용되며, 과세표준이 10억 원을 초과하는 경우에는 세율 구간 상승으로 인한 급격한 세금 증가가 발생할 수 있으므로, 사전에 부동산 평가 및 분할 전략을 수립해야 한다.

 

부동산 상속은 '등기 이전'보다 '세금 계획'이 먼저다

부동산 상속은 가족 간의 자산 이전 과정이지만, 세법상으로는 엄연한 과세 이벤트다. 특히 상속세, 양도소득세, 증여세가 서로 연결되어 복합적인 부담이 발생할 수 있는 만큼, 상속 과정 전반에 걸쳐 세금 리스크를 철저히 검토해야 한다.
단순히 등기만 이전했다고 끝나는 것이 아니라, 이후의 매매, 증여, 보유에 따른 모든 세금 흐름을 시뮬레이션한 뒤, 적절한 전략을 세워야 한다.

상속을 계획 중인 사람이나 이미 상속받은 부동산을 보유 중인 사람 모두, 지금부터라도 세금 분석과 대비를 시작해야 한다. 그렇지 않으면, 애써 모은 부동산이 세금으로 인해 '짐'이 되어버리는 최악의 상황이 발생할 수 있다. 상속을 염두에 둔다면 증여와 양도 소득세 등을 전문가와 상의하여 실행하길 추천한다.