2025년 개정 세법으로 본 비거주자의 부동산 세금 처리 방법 – 해외 거주자라면 반드시 알아야 할 납세 전략

해외 거주자라고 세금에서 자유롭지 않다 – 비거주자의 부동산 세금 리스크

한국에 부동산을 보유하고 있는 해외 거주자, 즉 ‘비거주자’들이 해마다 증가하고 있다. 2025년 개정 세법에서는 비거주자의 부동산 소득과 처분에 대한 과세체계가 대폭 강화되면서, 이전보다 훨씬 정밀한 세무 리스크 관리가 필요해졌다.
특히 양도소득세, 종합부동산세, 임대소득세, 그리고 외국환 신고 및 자금 반출 제도까지 다층적으로 변화되었기 때문에, 단순히 ‘한국에 주소가 없다’는 이유로 세금에서 벗어날 수 없다.
게다가 국세청은 최근 몇 년간 해외 거주자 대상 세무조사를 확대하고 있으며, 주요 국가와의 **금융정보 자동교환 협정(CRS)**을 통해 자금 흐름까지 추적하고 있다.
이 글에서는 2025년 개정 세법을 기준으로, 비거주자가 한국 내 부동산을 보유하거나 양도, 임대할 때 반드시 숙지해야 할 세금 처리 전략을 정리한다.

 

2025년 비거주자 부동산 세금 처리

비거주자 양도소득세 처리 방법 – 2025년 세법 개정 핵심

2025년부터 개정된 소득세법에 따라, 비거주자가 한국 내 부동산을 매각할 경우 양도소득세 신고 및 납부 절차가 강화되었다. 가장 핵심적인 변경사항은 양도세의 원천징수 강화 및 과세표준 산정 방식의 고도화다.

이전까지는 비거주자의 양도소득세 신고가 자진 신고 방식에 가까웠다면, 이제는 양수인이 매매금액의 일정 비율(보통 10%)을 원천징수한 뒤, 이를 세무서에 납부하도록 의무화되었다. 만약 양수인이 이를 이행하지 않을 경우, 세무당국은 양수인에게 세금 추징 및 가산세를 부과할 수 있다. 

비거주자가 부동산을 매도할 경우, 양도차익 계산 시 취득가액, 취득일, 부대비용 등을 정확히 증빙해야 하며, 이를 소명하지 못하면 과세당국이 임의로 낮은 취득가액을 적용할 수 있다. 이로 인해 실질보다 과도한 양도세가 부과되는 사례가 많아지고 있다. 또한 비거주자의 부동산 소유에 대한 인식이 국내에서 점점 과세처리를 더욱 정확하고 원천징수 방향으로 가고 있다.

 

비거주자의 부동산 임대소득세 신고 방법

비거주자가 한국 내 부동산을 임대하고 월세를 수취할 경우, 국내 원천소득으로 간주되어 과세 대상이 된다. 특히 연간 임대소득이 2천만 원을 초과하는 경우, 종합과세 대상으로 분류된다.

2025년 개정 세법에서는 비거주자의 임대소득세 신고 요건도 강화되었다. 우선, 임대소득이 있는 비거주자는 반드시 ‘국내대리인’을 지정해야 하며, 해당 대리인은 종합소득세 신고 시 소득금액 계산, 필요경비 공제, 원천징수 세액 산정까지 책임진다.

신고 시 누락이 발생하면 20%의 무신고 가산세, 납부 지연 시에는 1일당 0.025%의 납부불성실 가산세가 발생한다. 해외 거주자의 경우 국내 주소지 부재로 인해 고지서를 받지 못하는 경우가 많아, 전자고지 신청 및 이메일 수령체계 사전 구축이 필요하다. 비거주자의 부동산 임대소득세의 최신 신고 요건들을 숙지하자.

 

비거주자의 종합부동산세 납부 대상과 기준

많은 해외 거주자는 본인이 종합부동산세 납세 대상인지조차 인지하지 못하는 경우가 많다. 하지만 한국 국적자 또는 외국 국적자라 하더라도 국내에 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있다면 종합부동산세 부과 대상이 된다.

2025년 세법 기준으로, 주택 합산 공시가격이 9억 원 이상이면 1 가구 1 주택자라도 과세 대상이 되며, 다주택자일 경우 보유세율이 가파르게 증가한다. 비거주자라 하더라도 세대구성 요건을 인정받지 못하므로 일반세율이 적용되며, 이로 인해 실거주자보다 훨씬 높은 세율이 적용되는 문제가 있다.

또한 세금고지서가 해외로 송달되지 않는 경우, 세금을 제때 납부하지 못해 체납으로 간주되고, 향후 국내 자산 압류 또는 매매 제한 조치까지 받을 수 있다. 변화된 비거주인 세금 요건들을 정기적으로 체크할 필요가 있다.

 

비거주자의 자금 송금과 외국환 거래 신고 의무

한국 내 부동산을 처분하거나 임대소득을 얻은 비거주자는, 해당 자금을 해외로 송금하려 할 때 외국환 거래법상의 신고 의무가 발생한다. 특히 2025년부터는 자금의 성격과 세금 납부 여부에 따라 송금 허용 여부가 구분된다.

예를 들어, 부동산을 매각한 금액을 해외 계좌로 송금하려면, 반드시 다음 서류가 필요하다:

• 매매계약서
• 양도소득세 납부영수증
• 외국환신고서
• 본인 신분증 및 대리인 위임장

만약 세금을 납부하지 않거나, 금액이 일정 한도를 초과할 경우, 송금이 지연되거나 차단될 수 있으며, 불법 송금으로 간주되어 과태료 부과 또는 형사 처벌을 받을 수도 있다. 

 

비거주자가 놓치기 쉬운 기타 세금 – 상속세 및 증여세

비거주자가 국내에 부동산을 보유한 상태에서 사망 또는 자녀에게 증여하는 경우, 국내 상속세 및 증여세의 대상이 된다. 한국 국적 여부와 관계없이, 국내에 위치한 부동산은 항상 과세대상 자산으로 간주되기 때문이다.

2025년 세법 개정으로 인해 해외에서 상속이 발생해도, 한국 부동산은 별도로 상속세 신고 대상이 되며, 6개월 이내 신고하지 않을 경우 가산세와 추징세가 함께 부과된다.
또한 외국에 거주 중인 상속인이 해당 부동산을 증여받은 후 매각할 경우, 취득가액 기준이 불분명하여 양도세가 과다 부과될 수 있다.

이러한 문제를 피하기 위해서는 상속 시점의 공시지가 외에도 시가 감정평가서, 증여계약서, 그리고 외화자산 이전 내역까지 철저히 준비해야 한다. 평소 공제한도를 최대한 활용한 증여를 검토해 보는 것도 좋다.

 

2025년 이후 비거주자의 세무 전략 – 전문가 활용과 자산 분산

개정된 세법에 따라 비거주자가 세금을 피하기는 더욱 어려워졌다. 오히려 국세청과 외환당국은 해외거주자의 세금 누락이나 자금 세탁 가능성을 더욱 엄격히 관리하고 있다.
이러한 환경에서 비거주자가 선택할 수 있는 전략은 다음과 같다.

• 국내세무사 또는 세무대리인을 통한 정기적인 신고대행
• 국세청 전자고지 서비스 등록 및 이메일 알림 활성화
• 임대소득 자동신고 시스템 구축
• 부동산 일부를 법인 명의로 전환하여 관리
• 해외송금 시 외국환 신고 프로세스 사전 준비

비거주자의 부동산 세금은 단순한 세율 문제가 아니라, 자금 이동, 세무 신고, 외환 규제까지 포함된 복합적 문제다. 따라서 사전에 총체적인 전략과 전문가의 컨설팅이 반드시 필요하다. 거주자의 세금 처리와 달리 비거주자의 세금 누락은 해외 자금세탁 가능성을 의심받을 수 있으니 더욱더 철저히 준비할 필요가 있다.

 

비거주자도 세금에서 자유로울 수 없다 – 전략 없이는 손해만 남는다

2025년 개정 세법은 비거주자 부동산 소유에 대한 더 강화된 과세 처리로 방향을 잡은 듯 하다. 한국에 주소가 없다고 해서 과세 대상이 아니라고 생각하는 것은 착각이다. 오히려 해외 거주자일수록 국내 세금 시스템과 외환 통제 흐름을 더 정확히 파악해야 한다.
비거주자가 부동산을 보유하거나 양도·임대·증여·상속하려는 경우, 모든 단계에서 세금이 발생하며, 단 한 번의 실수로 수천만 원의 손실이 발생할 수 있다.
이제는 해외 거주자도 ‘세금 전략가’가 되어야 한다. 세무 전문가와 협력하고, 정확한 자료와 절차를 준비하는 것이 비거주자로서의 자산을 지키는 유일한 방법이다.